Sei es bei der familieninternen Unternehmensnachfolge, einem Gesellschafterwechsel oder bei Unternehmensverschmelzungen, das Interesse am Wert des eigenen Hotels ist groß. Ein Hotelgutachten in Auftrag zu geben ist langwierig und mit hohen Kosten verbunden. Schneller Aufschluss über einen möglichen Verkaufspreis gibt eine Betriebsbewertung, die neben dem Immobilienwert auch die Ertragsstärke des Betriebs bewertet. Insbesondere letztere ist ausschlaggebend für Investoren aus der Hotellerie und Beherbergungsbranche und hat dennoch einen gutachterlichen Charakter.
Besonderheiten in der Hotellerie
Bei der Preisfindung eines Beherbergungsbetriebs gilt es, eine Vielzahl an Aspekten zu beachten. Neben quantifizierbaren Faktoren wie Umsatz, Auslastung und Doppelbelegungsfaktor spielen auch weiche Bewertungsparameter eine bedeutsame Rolle. Egal ob klassische Hotels und Pensionen oder Ferienanlagen und -resorts – bei Beherbergungsbetrieben steht für Käufer im Vordergrund:
- Der Standort der Immobilie
- Die Zielgruppe in Ferienhotellerie oder Stadthotellerie
- Die Eigentumsverhältnisse
- Die Zimmeranzahl
- Die Substanz und der Zustand des Mobiliars
Einfacher Ablauf mit aussagekräftigem Ergebnis
Um den Wert zu ermitteln, erhalten Sie von uns zunächst einen explizit für die Hotellerie entworfenen und auf Ihren Betrieb zugeschnittenen Fragebogen. Dieser teilt sich auf in Fragen zu Grundstück und Immobilie, sofern sich diese im Eigentum befinden, und in Fragen zu Ihrem Betrieb. Mittels Ihrer Daten und Informationen erstellen wir die Betriebsbewertung. Sie erhalten anhand mehrerer bewährter Bewertungsmethoden einen Wertekorridor für Ihr Hotel. Im Rahmen der Bewertung werden die Ergebnisse ähnlich einem Gutachten aufgeteilt nach Grundwert, Bebauung und Ertragswert.
Die Komponenten der Hotelbewertung
1. Grundstückswert
Der Grundstückswert beziffert den Wert von Grund und Boden. Bund und Länder ermitteln in regelmäßigen Abständen einen Bodenrichtwert im Sinne eines durchschnittlichen Lagewerts. Dieser kann sich je nach Standort jedoch innerhalb einer Gemeinde bereits drastisch unterscheiden. Auch können real erzielbare Grundstückspreise stark von den Bodenrichtwerten abweichen. Wir ermitteln einen realistischen Grundstückswert unter Berücksichtigung von Richtwerten und Marktpreisen insbesondere für die Hotellerie. Diese werden beeinflusst von der Lage, dem touristischen Potential vor Ort sowie der infrastrukturellen Anbindung.
2. Immobilienwert
Die Summe der Bebauung ergibt den Immobilienwert. Erste Anhaltspunkte liefern:
- Das eingesetzte Kapital für den Bau bzw. Kauf der Immobilie
- Die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten vor Ort
- Die Zinsentwicklung und -prognose für kommende Jahre
- Ein möglicher Investitionsstau und vorgenommene Renovierungen in den letzten Jahren
In der Hotellerie wird in der Regel mit einem Wert je Zimmer gerechnet. Gehobene Unterkünfte erzielen dabei tendenziell einen höheren Preis je Zimmer als Unterkünfte der Mittelklasse. Ausstattungen wie Restaurant, Wellness-Einrichtungen, Tagungsräumlichkeiten und Parkplätze werden separat betrachtet. Auch wenn diese wertsteigernd sind, können sie unterschiedliche Auswirkungen auf einen Verkaufspreis haben, je nach strategischer Orientierung eines Käufers.
3. Ertragswert
Zuletzt muss der Wert des Betriebes im Rahmen der Ertragsstärke berücksichtigt werden. Hierfür existieren unterschiedliche etablierte und speziell auf die Hotellerie zugeschnittene Bewertungsmethoden. Unter Verwendung passender Methoden ermitteln wir eine realistische Spanne für den Ertragswert Ihres Hotels. Dabei verwenden wir eine Auswahl aus folgenden etablierten Verfahren:
Gross Operating Profit (GOP)
Der Gross Operating Profit trifft eine Aussage über die Rentabilität eines Hotelbetriebes. Er bezeichnet das Betriebsergebnis, also die betrieblichen Umsätze abzüglich aller betriebsbedingten Kosten. Betriebsfremde Einnahmen wie staatliche Hilfen bleiben unberücksichtigt. Schließlich wird das GOP mit einem branchenüblichen Multiplikator verrechnet, je nachdem um welche Art von Unterkunft und Destination es sich handelt.
Average Daily Rate (ADR)
Zu Deutsch die „durchschnittliche Tagesrate“ ermöglicht es, Hotelbetriebe anhand ihrer Umsatzstärke und -potentials zu vergleichen. Auch hier wird mit einem Multiplikationsfaktor gearbeitet, basierend auf Vergleichswerten der Branche und dem individuellen Zusammenspiel aus Nachfrage und Angebot vor Ort.
Umsatz
Ähnlich zum ADR legt diese Methode den Umsatz aus den verkauften Zimmer zu Grunde, berücksichtigt aber auch Umsätze aus den Bereichen Gastronomie, Wellness und Veranstaltung sofern vorhanden. Es wird ein Durchschnitt aus den vergangenen Jahren errechnet, der mittels eines Multiplikators eine Schätzung des Ertragswerts ermöglicht.
Discounted Cashflow Verfahren (DCF)
Diese Methode ist auch als Ertragswertverfahren bekannt und betrachtet die zukünftigen Erträge Ihres Hotels. Diese werden mithilfe eines zuvor definierten Zinssatzes auf den heutigen Wert abgezinst. Ausschlaggebend für den Zinssatz ist eine Einschätzung des Standorts und damit einhergehender Potentiale sowie Risiken.
Jetzt Bewertung Ihres Hotels in Auftrag geben
Nur unter Berücksichtigung sämtlicher Wertbestandteile, kann eine fundierte Aussage zum Wert eines Beherbergungsbetriebs und damit zu einem möglichen Verkaufspreis getroffen werden. Sie denken darüber nach, ein Hotel zu erwerben? Auch in diesem Fall übernehmen wir gern die Bewertung.
